Musím platit daň z prodeje chaty?

Jaké daně a poplatky musí ze zákona platit prodejce pozemku?

Peněžní výnosy z prodeje nemovitosti podléhají dani z příjmů fyzických osob (zkráceně daň z příjmu fyzických osob). Zákonem, který upravuje postup při placení této daně, je daňový řád Ruské federace, zejména Ch. 23.

Prodávající bude muset platit daň z příjmu fyzických osob, pokud vlastnil pozemek před prodejem méně než tři nebo pět let. Tato doba se právně nazývá minimální dobou pro vlastnictví nemovitosti, říká daňový právník a zakladatel YURL Group Semyon Nikolaev.

Tříletá lhůta je relevantní, pokud se prodávající stal vlastníkem pozemku (nebo jiné nemovitosti) na základě smlouvy o doživotním výživném s vyživovanou osobou nebo jej obdržel darem od člena rodiny nebo blízkého příbuzného, ​​nebo pokud byl pozemek privatizováno. Za všech ostatních okolností musí být minimální doba vlastnictví nemovitosti alespoň pět let.

Pro daňové rezidenty (o kterých si povíme níže) se daň z příjmu fyzických osob počítá se sazbou 13 %. Daňoví poplatníci, kteří nejsou daňovými rezidenty, ji budou muset platit ve výši 30 %.

Kdo by měl platit daň z prodeje pozemku

Podle Čl. 207 daňového zákoníku jsou daňovými rezidenty občané, kteří strávili v Rusku alespoň 12 dní po dobu 183 po sobě jdoucích měsíců. Tato lhůta se však nepřerušuje, pokud člověk opustí stát za studiem, léčením nebo v rámci pracovní cesty, vysvětluje Semjon Nikolaev.

Příjmy, z nichž rezidenti platí daň z příjmu fyzických osob, lze získat nejen v Ruské federaci, ale také v zahraničí. Pokud osoba nepatří do kategorie rezidentů, musí platit daň pouze z příjmů, jejichž zdroje se nacházejí v Rusku.

Kdy je prodávající osvobozen od daňové povinnosti

• Za prvé, jak již bylo uvedeno, daň z příjmu fyzických osob není třeba platit, pokud v době uzavření kupní smlouvy uplynula minimální – tříletá nebo pětiletá – doba vlastnictví pozemku.
• Za druhé, daňová povinnost nevzniká, pokud je pozemek prodán za stejné peníze, které byly zaplaceny při jeho nákupu, nebo za nižší částku.
• Konečně s prodejní cenou až 1 milion rublů. včetně daně se také neplatí.

„Tady byste ale měli být opatrní: pokud jsou náklady na pozemek při koupi a prodeji uměle nízké, finanční úřady se zaměří na katastrální hodnotu pozemku. Pokud po vynásobení indexem 0,7 činí více než 1 milion rublů, budete muset z této částky zaplatit daň z příjmu fyzických osob,“ říká Semjon Nikolaev.

Například pozemek byl prodán za 867 000 rublů, přičemž jeho katastrální hodnota je 1 465 500 rublů. 1 465 000 RUB × 0,7 = 1 025 850 rub. Poté se částka daně vypočítá takto: 1 025 850 RUB. × 13 % (pokud je prodávající rezidentem) = 133 361 RUB.

Kdy musí prodávající zaplatit daň z příjmu fyzických osob z prodeje pozemku?

Vykazovacím obdobím pro tento poplatek je kalendářní rok. Pokud by tedy byl pozemek prodán v roce 2022, měl by se příjem z této operace promítnout do přiznání a daň by měla být zaplacena v roce 2023, vysvětluje právník Semjon Nikolaev.

Zejména prohlášení vypracované ve formuláři 3-NDFL musí být předloženo Federální daňové službě do 30.04.2023. Orgánem, kterému se mají podávat hlášení, je finanční úřad nebo MFK na adrese trvalé registrace nebo přechodného bydliště poplatníka.

Dokument lze podat nejen na papíře, ale také elektronicky prostřednictvím webu Federální daňové služby nebo portálu státních služeb (pomocí vašeho osobního účtu). Pokud je prohlášení vyhotoveno v listinné podobě, může jej podat nejen sám poplatník, ale i jeho zástupce na základě notářsky ověřené plné moci.

Lhůta pro zaplacení daně je 15. července roku následujícího po vykazovaném roce, tedy v příkladu popsaném výše, do 15. července 2023.

„Důležitý bod pro lidi využívající pozemky k podnikání. Pokud finanční úřady zjistí, že pozemek je využíván k podnikání, mohou jeho prodej považovat za zdroj příjmů a účtovat nikoli daň z příjmu fyzických osob, ale daň z příjmu s přihlédnutím k daňovému režimu zvolenému poplatníkem pro společnost s.r.o. nebo fyzickou osobu podnikatele. . Pokud prodávající podniká, ale nezaregistroval se jako fyzická osoba, finanční úřady mu automaticky určí obecný daňový režim s následnými důsledky. V důsledku toho bude občan nucen platit za prodej pozemku daň z příjmu právnických osob (základní sazba je 20 %),“ říká daňový právník, zakladatel YURL Group.

Jaká je výše daně z prodeje pozemku a jak ji vypočítat

Podívejme se na výpočet daně z prodeje pozemku na příkladu, kdy je prodávající daňovým rezidentem.

Pozemek byl tedy zakoupen rok před prodejem za 2,2 milionu rublů. Prodej se uskutečnil v roce 2022 za 2,6 milionu RUB. Vzhledem k tomu, že vlastník pozemku vlastní pozemek méně než pět let, bude muset zaplatit daň stanovenou ve výši 13 % z peněžních prostředků získaných prodejem.

Pokud neuplatníte zákonné důvody pro snížení základu daně, výpočet je následující: pozemek byl prodán za 400 000 rublů. dražší, takže částka daně bude 400 000 rublů. × 13 % = 52 000 rublů.

„Máte však právo zahrnout do této kalkulace další náklady vzniklé v procesu prodeje webu. Například jste využili služby odhadce v hodnotě 40 tisíc rublů a také realitního makléře, kterému bylo vyplaceno 38 tisíc rublů,“ poznamenává Semyon Nikolaev.

Poté do kupní ceny pozemku (což je spotřební část) 2,2 milionu rublů. můžete přidat tyto náklady. Celkem získáme: 2 600 000 – (2 200 000 rublů + 40 000 rublů + 38 000 rublů) = 322 000 rublů. × 13 % = 41 860 rublů. Je třeba vzít v úvahu, že do nákladů jsou uznány pouze oprávněné náklady.

Daňový odpočet ve výši 1 milionu rublů. (stanoveno v článku 220 daňového řádu Ruské federace), v popsaném případě bude použití ve srovnání se skutečně vynaloženými náklady nerentabilní. Ilustrujme si to výpočtem:

(2 600 000 rub. – 1 000 000 rub.) × 13 % = 208 000 rub.

Co hrozí prodávajícímu v případě nezaplacení daně?

Pokud občan včas nepodá přiznání k uvedené dani, bude to mít za následek uložení pokuty, která se vypočítá jako 5% z částky daně, ale ne více než 30% a ne méně než 1 tisíc rublů. .

Pokud nezaplatíte daň včas, inspektoři mají právo uložit porušovateli pokutu podle čl. 122 daňového řádu Ruské federace za částku vypočtenou jako 20 % nezaplacené daně z příjmu fyzických osob. Pokud se zjistí, že tak bylo učiněno úmyslně, bude pokuta činit 40 % z této částky.

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost

Jsem právník a v práci radím těm, kdo sepisují dokumenty, aby prodali pozemek.

Často lidé ani nevědí, že v určitých situacích budou muset platit daň. Například pokud byl pozemek zděděn právě před šesti měsíci. Řeknu vám, v jakých případech budete určitě muset platit daň a co musíte udělat, abyste ušetřili.

Jaká daň je uvalena na prodej pozemku?

Když osoba nebo společnost prodá pozemek, získá příjem, ze kterého je povinna platit daně z příjmu stanovené zákonem. Osoba bude muset platit daň z příjmu fyzických osob (NDFL) a fyzická osoba podnikatel nebo právnická osoba bude platit daň v závislosti na tom, jaký daňový systém si pro svou činnost zvolila.

Právní základ. Povinnost platit daň je stanovena daňovým řádem. Postup při placení daně fyzickými osobami je upraven kapitolou 23 daňového řádu Ruské federace, právnickými osobami – kapitolou 25, kapitolou 26.1, kapitolou 26.2 daňového řádu Ruské federace. Nyní si ale podrobně rozebereme pouze daně pro fyzické osoby. Daně z prodeje pozemků podnikateli a organizacemi jsou tématem na samostatný velký článek.

Kdo je povinen platit daň

Při prodeji pozemku platí daň prodávající a nezáleží na tom, zda se jedná o jednotlivce, fyzického podnikatele nebo společnost. Občanství také není důležité. Hlavní věc je, že samotná lokalita se musí nacházet na území Ruské federace. To znamená, že daň se platí, pokud plátce a předmět podléhají daňovým předpisům Ruské federace.

Při výpočtu daně z příjmu fyzických osob se poplatníci dělí do dvou skupin:

1. Rezidenti jsou ti, kteří se za posledních 183 měsíců zdržovali na území Ruské federace 12 kalendářních dnů. Ve vztahu ke zdanění při prodeji pozemku se k tomuto období přihlíží před měsícem, ve kterém k prodeji pozemku došlo.
2. Nerezidenti jsou ti, kteří za posledních 12 měsíců strávili v Ruské federaci méně než 183 kalendářních dnů.

Sazba daně závisí na tomto rozdělení:

• pro rezidenty je sazba daně 13 %;
• pro nerezidenty je sazba daně 30 %.

Pokud je vlastníkem individuální podnikatel, který stránky používal k podnikatelským činnostem, například opravoval boty v dílně umístěné na místě, nebo při registraci uvedl činnost „prodej nemovitosti“, bude příjem z takového prodeje uznán jako příjmy z podnikatelské činnosti. V tomto případě bude částka získaná prodejem podléhat dani z příjmu fyzických osob bez ohledu na dobu vlastnictví takových předmětů.

Pokud se však podnikatel zabývá jinými činnostmi, například pečením koláčů nebo šitím kabátů, a to vše se neděje na prodávaném pozemku, bude příjem z prodeje posuzován podle pravidel, která platí pro fyzické osoby.

Newsletter T-F o bytech a domech

Když nemusíte platit daně

Jednotlivý prodávající může být osvobozen od daně v závislosti na tom, kdy pozemek nabyl a kolik let byl v jeho vlastnictví.

Doba vlastnictví. Obecně platí, že doba držby je pět let nebo tři roky, pokud byl pozemek získán děděním nebo darovací smlouvou od člena rodiny nebo blízkého příbuzného, ​​na základě nájemní smlouvy nebo privatizován.

Za blízké příbuzné se ze zákona považují manželé, rodiče, děti, osvojitelé, osvojené děti, sourozenci, prarodiče a vnuci. Ale například strýcové a tety do této kategorie nespadají.

Doba vlastnictví pozemku se určuje ode dne státní registrace vlastnictví prodávajícího k němu. Datum lze nalézt v osvědčení o státní registraci vlastnictví pozemku, pokud byl získán před 15. červencem 2016, nebo ve výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí – pokud po. Výjimkou je, pokud byl pozemek zděděn. V tomto případě se doba vlastnictví zjišťuje ode dne smrti zůstavitele.

privilegia. V případě, že prodávající vlastnil pozemek déle než období, která jsem uvedl výše, je osvobozen od placení daně z příjmu fyzických osob.

Jak dlouho musíte vlastnit pozemek, abyste neplatili daně?

Období	Ground
Parcela byla získána darem od blízkého příbuzného, ​​jako dědictví, nájemní smlouvou nebo při privatizaci	3 let	odstavec 3 Čl. 217.1 Daňový řád Ruské federace
Pozemek byl pořízen z jiných důvodů od 1	5 let	odstavec 4 Čl. 217.1 Daňový řád Ruské federace

Jak dlouho musíte vlastnit pozemek, abyste neplatili daně?

Parcela byla získána darem od blízkého příbuzného, ​​jako dědictví, nájemní smlouvou nebo při privatizaci
Období	3 let
Ground	Ustanovení 3 Článek 217.1 daňového řádu Ruské federace
Pozemek byl pořízen z jiných důvodů od 1
Období	5 let
Ground	Ustanovení 4 Článek 217.1 daňového řádu Ruské federace

Sazba daně pro právnické osoby a fyzické osoby podnikatele

Sazba daně pro právnické osoby a fyzické osoby podnikatele závisí na daňovém systému, který si zvolí. Řekněme, že firma prodává pozemek. Stručně vám řeknu, kolik bude muset zaplatit na daních v různých režimech.

V rámci obecného daňového režimu — ZÁKLADNÍ — společnost musí do výpočtu daně z příjmu zahrnout příjem z prodeje pozemku: výnosy z prodeje pozemku jako příjem a kupní cenu pozemku jako výdaje.

O zjednodušeném daňovém systému — Zjednodušený daňový systém – společnost musí jako příjem zahrnout výnosy z prodeje pozemku. Pokud byl pozemek původně zakoupen za účelem dalšího prodeje, lze jeho náklady odepsat jako náklad na zboží.

Jednotliví podnikatelé jsou vypláceni v závislosti na účelu, pro který pozemek získali.

Pokud při registraci fyzická osoba podnikatel ohlásil takový druh činnosti, jako je prodej pozemků, nebo pokud pozemek využívá k podnikatelské činnosti, je příjem z prodeje pozemků zohledněn jako součást daňových příjmů podle zjednodušeného daňový systém.

Pokud společnost nebo jednotlivec podniká na jedné dani z imputovaných příjmů, ale kombinuje tento režim se zjednodušeným daňovým systémem, bude příjem z prodeje pozemku podléhat „zjednodušené“ dani.

Organizace podávají daňové přiznání za rok nejpozději do 25. března roku následujícího po uplynutí zdaňovacího období. Fyzické osoby podnikatelé musí podat přiznání nejpozději do 25. dubna roku následujícího po uplynutí zdaňovacího období.

Pokud firma nebo podnikatel přestane vykonávat činnosti, u kterých byl uplatněn zjednodušený daňový systém, měli by podat přiznání nejpozději do 25. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém ukončení těchto činností oznámili finančnímu úřadu.

Pokud firma nebo podnikatel ztratí právo na uplatňování zjednodušeného daňového systému, podává přiznání nejpozději do 25. dne měsíce následujícího po čtvrtletí, ve kterém toto právo ztratili.

Zdaňovací období

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Pokud tedy vlastník pozemek prodal v roce 2022, jeho příjem se objevil v tomto zdaňovacím období, což znamená, že musí podat přiznání a zaplatit daň v roce 2023.

Daňové odpočty

Tato výhoda je poskytována pouze jednotlivým prodávajícím, kteří vlastnili pozemky po dobu kratší než stanovenou minimální dobu a nevyužívali je k podnikatelské činnosti.

Funguje to takto.

Příjmy z prodeje pozemku lze snížit o výši výdajů, které jsou s jeho koupí spojené a lze je doložit: náklady na samotný pozemek, státní povinnost u notáře, realitní služby, úroky z úvěru .

• Například jste koupili pozemek za 1 milion rublů a za šest měsíců ho chcete prodat za 1,5 milionu Máte smlouvu o poskytování realitních služeb, na základě které jste agentuře zaplatili 30 tisíc rublů a šek na toto množství. To znamená, že můžete snížit 1 500 000 rublů obdržených z prodeje pozemku o 1 030 000 rublů vynaložených výdajů a zaplatit daň ze 470 000 rublů. To znamená, že budete muset zaplatit 470 000 × 13 % = 61 100 rublů.
• Druhou možností je snížit částku přijatou z prodeje o 1 milion rublů – částku odpočtu majetku. Poté budete muset zaplatit daň z 500 000 rublů, tedy 65 000 rublů.

Existují případy, kdy člověk dostane pozemek darem nebo dědictvím od strýce nebo bývalého manžela. Získat pozemek znamená získat příjem, ze kterého musíte zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13%. Pokud se takový pozemek následně prodá a nebude dodržena minimální doba vlastnictví, budete muset zaplatit i daň. Lze ji ale snížit o částku, kterou byla odvedena daň z příjmu fyzických osob. Nebo si snížit příjem o výdaje dárce či zůstavitele, které mu vznikly při nabytí pozemku. To lze ale provést pouze v případě, že zůstavitel nebo dárce sám tyto výdaje daňově nezohlednil.